: خصوصیت اسناد وثیقه­ای

کلیه معاملات فوق‌الذکر تحت یک عنوان کلی «معاملات وثیقه‌ای» شناخته می‌شود که مهم‌ترین خصوصیت آن عبارت است از:

الف ـ در معاملات وثیقه‌ای، مالک مال، آن را ضمن عقدی به وثیقه می‌دهد خواه بیع شرط باشد یا رهن یا هر عقد دیگر.

ب ـ مال مورد وثیقه به‌موجب این عقد از مالکیت مالک اولیه خارج نمی‌شود به همین دلیل، قانونگذار در ماده ۳۳ ق.ث. حق تقاضای ثبت را به انتقال‌دهنده داده است

بند سوم : ترتیب اجرا در اسناد دارای وثیقه

ترتیب اجرای اسناد وثیقه مربوط به اموال منقول و غیرمنقول طبق مقررات مندرج در ماده ۳۴ اصلاحی ق.ث  و آ.ا.م.ا.ر است که ذیلاً در ۹ بند تشریح می‌گردد؛

الف : صدور اجرائیه

در کلیه معاملات با‌حق‌استرداد، شرطی و رهنی، بستانکار در صورت عدم پرداخت بدهی از طرف بدهکار در موعد مقرر در سند، می‌تواند وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم‌کننده سند درخواست نماید. درخواست اجرای سند باید حاوی نکات مذکور در موارد ۳و۴ آ.ا.م.ا.ر باشد.

الف- دفترخانه به تقاضای بستانکار برای وصول مطالبات قانونی وی اجرائیه صادر و به اداره ثبت ارسال می‌کند.

ب- بدهکار از تاریخ ابلاغ اجرائیه ۱۰روز مهلت دارد تا نسبت به پرداخت بدهی اقدام نماید[۱].

در‌صورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام نکند، اداره ثبت بنا به تقاضای بستانکار یا بدهکار مورد معامله را ارزیابی و پس از قطعیت ارزیابی حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت، نسبت به مزایده مال اقدام می کند.

درماده۳۴ اصلاحی جدید و آیین‌نامه اجرایی آن، نسبت به ماده۳۴ سابق تفاوت‌های زیر مشهود است:

۱ ـ درماده۳۴ اصلاحی جدید، ترتیب اجرای اسناد وثیقه راجع به اموال منقول وغیر‌منقول یکسان است.

۲ ـ مواعد ۴ ماه و ۸ ماه مقرر در ماده۳۴ سابق به ۱۰ روز کاهش یافته است.

۳ ـ حراج مورد وثیقه منتفی گردیده و وثیقه پس از ارزیابی و قطعیت آن از طریق مزایده به فروش گذارده می‌شود.

۴ ـ مبنای مزایده، بهای ارزیابی مورد وثیقه است که در صورت انقضای یکسال از تاریخ قطعیت ارزیابی مال غیر‌منقول و تا قبل از تنظیم صورت‌مجلس مزایده به درخواست هر یک از طرفین ارزیابی قابل تجدید خواهد بود. (ماده ۳۴ اصلاحی و تبصره ۲ ماده ۱۰۱ آ.ا.م.ا.ر )

۵ ـ پس از آنکه مطالبات قانونی بستانکار و هزینه‌های اجرایی از محل فروش مورد‌وثیقه وصول گردید، چنانچه مازادی باشد به متعهد مسترد می‌گردد. (ماده۱۲۶ آ.ا.م.ا.ر)

مزایده

مزایده: صورت خاصی از فروش مال که خریداران با هم رقابت کرده و هریک قیمتی بیش از آنچه که ابتدا به بایع عرضه شده عرضه می نمایند ثمن آخرین قیمتی که عرضه شده و چون قیمت معینی که از طرف بایعی ماخذ و مبداء شروع مزایده و رقابت است رکن مزایده است[۱].

همچین مزایده برابر آئین نامه اجرای ثبت عبارت است از صورت خاصی از فروش مال است که از منبع ارزیابی مال شروع شده و به پیشنهاد کننده بالاترین قیمت واگذار می شود.[۲]

برابر ماده ۳۴ اصلاحی جدید در اجرای اسناد وثیقه تمامی مورد معامله ارزیابی و پس از قطعیت بهای آن حداکثر ظرف مدت ۲ ماه از تاریخ قطعیت، از طریق مزایده به فروش می‌رسد. ابراء ذمه مدیون نسبت به خسارت یا قسمتی از اصل نیز مانع از ارزیابی و مزایده تمام مورد وثیقه نخواهد بود. در این‌حالت، چنانچه مورد وثیقه به دلیل عدم‌وجود خریدار به بستانکار واگذار شود مبلغ ابراء‌شده به مدیون مستردد می‌گردد. (ماده ۳۸ آ.ا.م.ا.ر)

قبل از برگزاری مزایده، اداره ثبت مکلف است پس از قطعیت بهای ارزیابی، آگهی مزایده مربوط به مال مورد وثیقه (اعم از منقول یا غیر‌منقول) را با رعایت مواد ۱۲۱ الی ۱۲۴ آ.ا.م.ا.ر تهیه و نسبت به انتشار آن در یک نوبت در روزنامه کثیر‌الانتشار محل یا نزدیک‌ترین به محل اقدام کند و علاوه بر آن آگهی الصاقی نیز تهیه و به محل وقوع ملک، محل مزایده, ابنیه عمومی از قبیل شهرداری, بخشداری, فرمانداری, نیروی انتظامی, دادگستری و ثبت اسناد محل الصاق نماید. فاصله انتشار آگهی مزایده تا روز مزایده نباید از ۱۵ روز کمتر باشد.

مزایده با حضور رئیس اداره یا مسؤول اجرا, متصدی مزایده و نماینده دادستان در یک جلسه از ساعت ۹ الی ۱۲ برگزار و شرکت در آن برای عموم آزاد است. در مزایده اموال منقول، مأمور اجرای مربوطه به جای مسؤول اجرا یا رئیس اداره شرکت می کند.

در صورتی که مورد وثیقه از طریق مزایده به‌فروش رود, پس از پرداخت مطالبات بستانکار و هزینه‌های اجرایی, چنانچه مازاد داشته باشد، به مدیون مستردد می‌گردد. در این حالت، اگر برنده مزایده نسبت به پرداخت بدهی‌های مربوط به مورد مزایده موضوع فراز ۶ بند ”الف“ ماده ۱۲۱ آ.ا.م.ا.ر اقدام نموده باشد, می‌تواند وجوه پرداختی را از محل مازاد مذکور مسترد نماید.

چنانچه مورد وثیقه در جلسه مزایده خریدار پیدا نکند مال با دریافت حق‌الاجرا و حق مزایده به قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود به بستانکار واگذار شده و اگر مازاد بر طلب داشته باشد از بستانکار وصول می‌گردد. در این مورد نیز کلیه هزینه‌های موضوع فراز ۶ بند ”الف“ ماده ۱۲۱ فوق جزو مطالبات بستانکار محسوب و به موجب همان اجرائیه قابل وصول خواهد بود. (مواد ۱۲۵ ـ ۱۲۲ ـ ۱۲۹ آ.ا.م.ا.ر )

در صورتی که بستانکار قادر به استرداد مازاد بر طلب خود نباشد، به درخواست وی، نسبت به طلب، از مال مورد وثیقه به وی واگذار می‌گردد. (تبصره ماده ۱۲۶ آ.ا.م.ا.ر )[۳]

حقوق بدهکار اسناد وثیقه‌ای

بدهکار سند وثیقه‌ای با توجه به ماده ۳۴ اصلاحی ق.ث  و مواد ۱۰۸، ۱۴۵ و ۱۴۶ و سایر مقررات آ.ا.م.ا.ر  دارای حقوق ذیل نیز می‌باشد؛

۱-فسخ و فک سند وثیقه: بدهکار سند وثیقه‌ای می‌تواند کلیه بدهی خود را اعم از اصل طلب، سود، خسارت قانونی و حقوق اجرایی (در صورت صدور اجرائیه) به حساب سپرده ثبت واریز نموده و با ارائه فیش پرداختی به دفتر‌خانه تنظیم‌کننده سند، نسبت به فسخ و فک سند اقدام نماید. (ماده ۱۴۵ آ.ا.م.ا.ر )

۱ ـ در مورد فوق هر‌گاه منافع مورد معامله حق سکنی بوده و به بستانکار منتقل شده باشد، حق بستانکار باید تا آخر مدت مذکور در سند رعایت شود. (تبصره ۶ ماده ۱۴۶ آ.ا.م.ا.ر)

۲ ـ در صورت صدور اجرائیه گواهی اداره اجرا در مورد بلامانع بودن فک و فسخ معامله یا انجام معامله ضروری است. (ماده ۱۴۵ آ.ا.م.ا.ر )[۱]

۲-رهن مکرر: بدهکار سند وثیقه‌ای می‌تواند با قید حق بستانکار مقدم و ذکر تاریخ انقضای سند مقدم، مورد معامله را برای وام‌های دیگر وثیقه یا تأمین دهد. در صورت فک معامله مقدم، تمام مال مورد معامله در وثیقه بستانکاران بعدی به ترتیب تقدم قرار می‌گیرد. معامله بعدی باید در همان دفتر‌خانه تنظیم‌کننده سند مقدم تنظیم گردد و سردفتر مکلف است وقوع معامله مؤخر را با ذکر مشخصات کامل بستانکار معامله مازاد، در ملاحظات ثبت اسناد مقدم قید نماید. (ماده ۱۰۸ )

۳-انتقال حق استرداد: بدهکار سند وثیقه‌ای (دارنده حق استرداد) می‌تواند با قید حق بستانکار یا بستانکاران و ذکر تاریخ انقضای مدت سند، حق استرداد خود را واگذار نماید. در این صورت، اجرائیه علیه آخرین منتقل‌الیه صادر خواهد شد مگر اینکه مرتهن از رهن رجوع نماید یا اینکه حق صلح حقوق یا واگذاری حق استرداد، از راهن سلب شده باشد. در این صورت، اجرائیه علیه راهن صادر می‌شود. (ماده ۱۰۸ آ.ا.م.ا.ر)

عملیات اجرایی در صورت فوت بدهکار سند وثیقه‌ای

در این قسمت نحوه صدور اجرائیه و عملیات اجرایی در مواردی که بدهکار سند وثیقه‌ای فوت می کند در ۲ حالت تشریح می‌گردد؛

۱- فوت بدهکار قبل از صدور اجرائیه: (ماده ۱۹ آ.ا.م.ا.ر و تبصره آن)

در صورت فوت بدهکار قبل از صدور اجرائیه درخواست صدور اجرائیه باید علیه وراث بدهکار به عمل آید، در این مورد طبق بند ۲ ماده ۳ آ.ا.م.ا.ر متعهدٌ‌له موظف است ورثه را معرفی نماید. در این مورد احتیاجی به گواهی حصر وراثت نیست و در صورت عجز متعهدٌ‌له از معرفی ورثه، دفتر‌خانه و اجرای ثبت تکلیفی نخواهد داشت. در صورت فوت بدهکار قبل از صدور اجرائیه، ابلاغ اوراق اجرایی به وراث به‌صورت واقعی خواهد بود و در صورتی که ابلاغ واقعی در محل اقامتگاه مورث به وارث ممکن نشود و یا کسی که به نحو مذکور ابلاغ واقعی به او ممکن نشده اقامتگاه خود را اعلام ننماید و متعهدٌ‌له نیز قادر به تعیین و معرفی اقامتگاه او نشود، ابلاغ اجرائیه به‌وسیله آگهی به عمل می‌آید. در صورتی که بدهکار بعد از صدور اجرائیه و قبل از ابلاغ فوت نماید نیز اوراق اجرایی با معرفی بستانکار، به ترتیب فوق به کلیه وراث وی ابلاغ می‌گردد.

۲ ـ فوت بدهکار بعد از ابلاغ اجرائیه(ماده ۱۲۰ آ.ا.م.ا.ر )

بازداشت مازاد مورد وثیقه و طرز استیفای حقوق بازداشت‌کننده مازاد

طبق ماده ۶۵ آ.ا.م.ا.ر مازاد احتمالی مال مورد وثیقه قابل بازداشت است و مأخذ محاسبه مازاد احتمالی، جمع ارقام زیر می‌باشد؛

۱) اصل طلب و خسارت تأخیر تأدیه[۱] با رعایت ماده ۳۴ اصلاحی ق.ث .

۲) حق حراج (مزایده).

۳) حق‌الاجرا[۲].

۴)حق الوکاله اگر جزو قرارداد مذکور در سند باشد.

۵) حق بیمه و سایر هزینه‌ها که بستانکار با وثیقه پرداخته و برابر مقررات آیین‌نامه اجرا حق وصول آن را از مدیون دارد.