اقسام سند رسمی

سند رسمی نیز دارای اقسامی است که پرداختن به آنها خالی از فایده نیست

         الف : اقسام سند رسمی از حیث نوع و ماهیت آن

۱-سند رسمی مدنی: مانند تعهدات، عقود و تصرفات قانونی.

۲-سند رسمی عمومی: مانند: دستورات و تصمیمات اداری و معاهدات.

۳-سند رسمی قضائی: مانند, تصمیمات قضائی، دادنامه، قرارها، احکام.

۴-سند رسمی ثبتی: مانند: سند مالکیت که طی تشریفاتی در اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم می شود.

۵-سند رسمی محضری: مانند اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق تنظیم می شود.

ب: اقسام سند رسمی از حیث نوع استفاده و کاربردی آن

۱-اسناد رسمی اثباتی: کلیه اسناد این دلالت را دارند (Preure Precostituee).

۲-اسناد رسمی اجرائی: صرفاً شامل اسنادی است که قوه اجرا، امکان صدور اجرائیه را دارند و در اصطلاح، اسناد لازم الاجراء نامیده می شوند.[۱]

بند چهارم : اجزاء سند رسمی

قبل از پرداختن به آثار سند رسمی لازم است راجع به اجزا اصلی سند رسمی که در آثار هر سند موثر است کمی سخن بگوییم. اسناد رسمی به طور کلی شامل دو قسمت هستند:

 الف) محتویات سند       ب) مندرجات سند

الف) محتویات سند : محتویات، مربوط به فرم سند است که تقریباً در هر سندی ثابت باشد مانند تاریخ تنظیم سند، شماره دفترخانه تنظیم کننده سند و موضوع سند(بیع، وکالت، قرارداد یا وصیت یا غیره) امضاء طرفین تنظیم کننده سند و امضای سر دفتر و دفتریار و مانند این که شامل محتویات سند است و در هر سندی به تفاوت وجود دارد.[۲]

ب ) مندرجات سند: مندرجات هرسندی دو قسمت است. که به شرح ذیل می باشد:

۱- اقراریرعلیه طرفین تنظیم کننده سند: یعنی آنچه که طرفین اظهار می کنند یا طرف تنظیم کننده عنوان می کند و سردفتر در سند منعکس می­ کند.

۲- اظهار نظر خود سردفتر: مثلاً سردفتر ممکن است در متن سند بنویسد که ثمن معامله نقداً پرداخت شده. آنچه که مربوط به مندرجات است همان اقرار طرفین به مطلبی است که توسط سردفتر در سند درج شده است.

ماده ۷۰ ق.ث مندرجات و محتویات را جدا کرده است. قسمت اول ماده مزبور در رابطه با محتویات است و قسمت دوم ماده در رابطه با مندرجات و تبصره ای هم ذیل این ماده است که با توجه به ماده ۱۲۹۲ ق.م آنچه مربوط به محتویات سند است، هیچکس نمی تواند منکر آن بشود و اگر منکر بشود مسموع نیست مگر اینکه مدعی جعلیت آن شود.

در مورد مندرجات نیز انکار مسموع نیست و طرف نمی تواند منکر مندرجات سند بشود و اگر هم منکر شود قاضی نباید به آن ترتیب اثر بدهد و وارد رسیدگی به انکار شود چون سند رسمی است ولی نسبت به مندرجات بر خلاف محتویات(غیر از ادعای جعل) دادگاه می تواند به ادعای دیگر هم وارد بررسی شود. مثلاً مدعی علیه می تواند بگوید به تعهد خود عمل کرده ام یا بگوید سند از جهات قانونی از اعتبار افتاده است(قسمت اخیر ماده ۱۲۹۲ ق.م) یا دعاوی که طبق تبصره ذیل ماده ۷۰ ق.ث مطرح شود قابل رسیدگی خواهد بود و یا مقر می تواند ادعا کند که اقرار او فاسد یا مبتنی بر اشتباه یا غلط بوده یا ثابت کند اقرارش باطل است و نافذ نیست[۳].

به طور کلی قانون گذار برای اسناد رسمی که به وسیله مأموران دولت و با رعایت مقررات قانونی تنظیم می شود اعتبار خاصی قائل است و اصل صحت را نسبت به آن و محتویاتش جاری می سازد در حالی که اسناد عادی فاقد آن می باشد. قانون گذار فرض کرده است که کلیه عبارات و امضاء های مندرج در سند منتسب به اشخاص مذکور در آن است تا اعتماد مردم را نسبت به آن جلب کرده و بتواند کارهای آنان را اداره و نظم و آسایش جامعه را تأمین نماید.

بنابراین اگر کسی برای اثبات صحت ادعای خود در مقابل دیگری استناد به سند رسمی کند، طرف او نمی تواند صحت انتساب عبارات و امضاءهای آن به اشخاص معین را، انکار یا در آن تردید کند و چنین ادعایی از سوی مقامات قضایی و اداری پذیرفته نمی شود. مدعی فقط می تواند نسبت به آن ادعای جعل کند و بر آن نیز دلیل بیاورد.

مثلاً اگر در سند فروش ملک، در دفترخانه اسناد رسمی قید شود که خریدار بهای آن را نقداً به فروشنده پرداخته است. پرداخت بها از سوی خریدار به فروشنده مسلم خواهد بود. مگر اینکه فروشنده ادعا کند که بها را نگرفته است و سردفتر بر خلاف حقیقت آن را نوشته است یا مدعی شود که سند ساختگی بوده و امضای در آن متعلق به او نیست و بر صحت ادعای خود دلیل آورده و آن را ثابت کند و  الا ادعای او اثر نخواهد داشت. و اگر مدعی موفق به اثبات ادعای خود نشود علاوه بر پرداخت هزینه دادرسی و جریمه تأدیبی ممکن است به عنوان مفتری مورد تعقیب کیفری قرار گیرد.[۴]

۱ -بهرامی، بهرام، اجرای مفاد اسناد رسمی، ص۷٫

۲-حسینی، سیدعلی، حقوق مردم در دفتار اسناد رسمی و ادارات ثبت اسناد، انتشارات همسفر، چاپ اول، ۱۳۸۸،ص۲۷٫

آثار سند رسمی

سندی که مطابق قوانین و مقررات به ثبت برسد رسمی است و دارای آثار زیر است:

۱-اعتبار تمام محتویات و امضاهای مندرج در سند رسمی

۲-معتبر بودن تمام مندرجات اسناد رسمی

۳-معتبر بودن آن نسبت به اشخاص ثالث

۴-لازم الاجرا بودن سند رسمی

۵-اجرایی بودن سند رسمی در هرزمان

۶-قابل اثبات نبودن دعوای مخالف مندرجات سند رسمی به وسیله امارات قضایی

۷-عدم احتیاج به سپردن خسارات احتمالی برای تامین خواسته در دعاوی مستند به سند رسمی[۱]

این آثار با توجه به اهمیت انها با تفصیل بیشتری در ذیل مورد بحث و بررسی قرارمی گیرند.

الف: اعتبار تمام محتویات و امضاهای مندرج در سند رسمی

طبق ماده ۷۰ ق.ث. سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرج در آن معتبر خواهد بود و انکار و تردید نسبت به آن پذیرفته نیست و فقط می‌توان ادعای جعل آن را مطرح کرد. منظور از محتویات سند: «عبارات و امضاهایی می‌باشد که در سند نوشته شده و در اسناد رسمی فرض بر صحت انتساب و صدور عبارات و امضاهای مذکور از ناحیه کسی است که به او نسبت داده شده است برخلاف اسناد عادی که نمی‌توان آن را معتبر دانست مگر این‌که دلیلی بر صحت انتساب و صدور محتویات آن از ناحیه استناد‌کننده، ارائه شود. به همین دلیل است که طرف مقابل می‌تواند در مقام دفاع به تکذیب یا تردید اکتفا نماید».[۲]

ماده ۱۲۹۲ ق.م. نیز همین اعتبار را برای اسناد رسمی و اسنادی که اعتبار اسناد رسمی را دارد قائل است. طبق ماده مذکور: «در مقابل اسناد رسمی یا اسنادی که اعتبار سند رسمی را دارد انکار و تردید مسموع نیست و طرف می‌تواند ادعای جعلیت نسبت به اسناد مزبور کند یا ثابت نماید که اسناد مزبور به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است.»[۳]

ب: اعتبار تمام مندرجات سند رسمی

طبق ماده ۷۰ ق.ث. کلیه مندرجات سند رسمی معتبر است و کسی نمی‌تواند با قبول این‌که عبارات قید‌شده متعلق به اوست منکر واقعیت و تحقق آنها شود و مأمورین قضایی یا اداری که موضوع انکار مندرجات سند رسمی را مورد رسیدگی قرار دهند به ۶ ماه تا یک سال انفصال موقت محکوم می‌گردند. منظور از مندرجات سند، مفاد عباراتی است که در سند قید شده و شامل دو قسمت است: ۱) اعلامیات مأمور رسمی و منظور آن قسمت از مندرجات سند است که مأمور رسمی در حدود مأموریتی که دارد در سند، قید می کند. مثل هویت متعاملین، تاریخ ثبت سند و… که با توجه به اعتمادی که بر عملیات مأمورین رسمی وجود دارد قانون فرض بر صحت آن نموده است و بدین‌جهت جز به وسیله دعوی جعلیت نمی‌توان خلاف آن‌را اثبات نمود. ۲) اعلامیات افراد و آن قسمتی از مندرجات سند است که حاکی از اظهارات افراد نزد مأمور رسمی است و اعتبار اقرار را دارد و نوشتن آن توسط مأمور رسمی، واقعیت آن را تغییر نمی‌دهد. سردفتر اسناد رسمی اظهارات متعاملین را چنانچه برخلاف قانون و نظم عمومی و اخلاق حسنه نباشد در سند می‌نویسد و ثبت می‌کند. بنابر‌این اگر کسی مدعی شود آنچه از طرف متعاملین اظهار شده خلاف حقیقت است می‌تواند آن را بدون آن‌که دعوی جعلیت کند اثبات نماید. به عبارتی، اظهارات طرفین در سند رسمی اقرار کتبی است که طبق ماده ۱۲۸۰ ق.م. در حکم اقرار شفاهی می‌باشد. بنابراین طبق ماده ۱۲۷۷ق.م. انکار بعد از اقرار مسموع نیست. اما دعوی خلاف اعلامیات افراد با توجه به ماده ۱۲۷۷ فوق و تبصره ماده ۷۰ ق.ث. پذیرفته می‌شود.[۴]

ماده ۱۲۷۷ ق.م. مقرر می‌دارد: «‌انکار بعد از اقرار مسموع نیست لیکن اگر مقر ادعا کند که اقرار او فاسد یا مبنی بر اشتباه یا غلط بوده، شنیده می‌شود و همچنین است در صورتی که برای اقرار خود عذری ذکر کند که قابل قبول باشد؛ مثل این‌که بگوید اقرار به گرفتن وجه در مقابل سند یا حواله بوده که وصول نشده لیکن دعاوی مذکور مادامی که اثبات نشده مضر به اقرار نیست».

تبصره ماده ۷۰ ق.ث.: «هرگاه کسی که به موجب سند رسمی اقرار به اخذ وجه یا مالی کرده یا تأدیه وجه یا تسلیم مالی را تعهد نموده مدعی شود که اقرار یا تعهد او در مقابل سند رسمی یا عادی یا حواله یا برات یا چک یا فته‌طلبی بوده است که طرف معامله به او داده و آن تعهد انجام نشده یا حواله یا برات یا چک یا فته‌طلب پرداخت نگردیده است این دعوی قابل رسیدگی خواهد بود».

۱ -شهری، غلامرضا، حقوق ثبت اسناد و املاک، ص۱۵۸٫

۲ - امامی، سیدحسن، حقوق مدنی، ج۶، ص۷۱٫

ابلاغ اجرائیه به وراث متعهد

هرگاه متعهد قبل از صدور اجرائیه فوت شود درخواست صدور اجرائیه باید بر علیه وراث به عمل آید و اگر متعهد بعد از صدور اجرائیه فوت کند در هر مورد ابلاغ اجراییه در محل اقامتگاه مورث به وراث ابلاغ واقعی می شود. و درصورتی که ابلاغ واقعی میسر نباشد ابلاغ با درج در جراید به عمل خواهد آمد و در دو مورد مذکور ادامه عملیات اجرائی بر علیه مورث خلاف است.

۶-ابلاغ اجراییه به محجور

هرگاه متعهد محجور باشد اجراییه و سایر عملیات اجرائی به ولی یا قیم او ابلاغ می شود و در صورتی که قیم یا ولی نداشته باشد مراتب جهت تعیین قیم به اطلاع دادستان محل می رسد.

اقسام معاملات دارای وثیقه

۱-معامله با حق استرداد

معامله با‌حق‌استرداد: هر عقدی است که موضوع آن مال منقول یا غیر‌منقول است که به عنوان وثیقه دین یا حسن انجام تعهد در اختیار قانونی بستانکار قرار داده می‌شود تا تحت شرایط قانونی در‌صورت امتناع مدیون از پرداخت دین از محل وثیقه، طلب خود را وصول کند[۱].

۲- معاملات رهنی 

: خصوصیت اسناد وثیقه­ای

کلیه معاملات فوق‌الذکر تحت یک عنوان کلی «معاملات وثیقه‌ای» شناخته می‌شود که مهم‌ترین خصوصیت آن عبارت است از:

الف ـ در معاملات وثیقه‌ای، مالک مال، آن را ضمن عقدی به وثیقه می‌دهد خواه بیع شرط باشد یا رهن یا هر عقد دیگر.

ب ـ مال مورد وثیقه به‌موجب این عقد از مالکیت مالک اولیه خارج نمی‌شود به همین دلیل، قانونگذار در ماده ۳۳ ق.ث. حق تقاضای ثبت را به انتقال‌دهنده داده است

بند سوم : ترتیب اجرا در اسناد دارای وثیقه

ترتیب اجرای اسناد وثیقه مربوط به اموال منقول و غیرمنقول طبق مقررات مندرج در ماده ۳۴ اصلاحی ق.ث  و آ.ا.م.ا.ر است که ذیلاً در ۹ بند تشریح می‌گردد؛

الف : صدور اجرائیه

در کلیه معاملات با‌حق‌استرداد، شرطی و رهنی، بستانکار در صورت عدم پرداخت بدهی از طرف بدهکار در موعد مقرر در سند، می‌تواند وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم‌کننده سند درخواست نماید. درخواست اجرای سند باید حاوی نکات مذکور در موارد ۳و۴ آ.ا.م.ا.ر باشد.

الف- دفترخانه به تقاضای بستانکار برای وصول مطالبات قانونی وی اجرائیه صادر و به اداره ثبت ارسال می‌کند.

ب- بدهکار از تاریخ ابلاغ اجرائیه ۱۰روز مهلت دارد تا نسبت به پرداخت بدهی اقدام نماید[۱].

در‌صورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام نکند، اداره ثبت بنا به تقاضای بستانکار یا بدهکار مورد معامله را ارزیابی و پس از قطعیت ارزیابی حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت، نسبت به مزایده مال اقدام می کند.

درماده۳۴ اصلاحی جدید و آیین‌نامه اجرایی آن، نسبت به ماده۳۴ سابق تفاوت‌های زیر مشهود است:

۱ ـ درماده۳۴ اصلاحی جدید، ترتیب اجرای اسناد وثیقه راجع به اموال منقول وغیر‌منقول یکسان است.

۲ ـ مواعد ۴ ماه و ۸ ماه مقرر در ماده۳۴ سابق به ۱۰ روز کاهش یافته است.

۳ ـ حراج مورد وثیقه منتفی گردیده و وثیقه پس از ارزیابی و قطعیت آن از طریق مزایده به فروش گذارده می‌شود.

۴ ـ مبنای مزایده، بهای ارزیابی مورد وثیقه است که در صورت انقضای یکسال از تاریخ قطعیت ارزیابی مال غیر‌منقول و تا قبل از تنظیم صورت‌مجلس مزایده به درخواست هر یک از طرفین ارزیابی قابل تجدید خواهد بود. (ماده ۳۴ اصلاحی و تبصره ۲ ماده ۱۰۱ آ.ا.م.ا.ر )

۵ ـ پس از آنکه مطالبات قانونی بستانکار و هزینه‌های اجرایی از محل فروش مورد‌وثیقه وصول گردید، چنانچه مازادی باشد به متعهد مسترد می‌گردد. (ماده۱۲۶ آ.ا.م.ا.ر)